新華財經(jīng)上海9月24日電（記者 楊溢仁）近日，“打造REITs排頭兵 共建投融互信新生態(tài)”REITs專場投資者交流會如期舉行。

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與會現(xiàn)場，中金廈門安居REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中信建投國家電投新能源REIT、嘉實物美消費(fèi)REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT的項目代表就REITs平臺建設(shè)、業(yè)績表現(xiàn)、擴(kuò)募安排等議題與投資者進(jìn)行了深入探討。

上市項目運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健

當(dāng)前，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場持續(xù)擴(kuò)容，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，市場運(yùn)行積極向好。

尤以中金廈門安居REIT為例，2025年上半年基金實現(xiàn)總收入4038萬元，同比增長3.04%；2025年上半年實現(xiàn)租金收入3850萬元，同比增長3.31%。

國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT方面，2025年上半年基金實現(xiàn)收入約5056.7萬元，凈利潤約2275.9萬元；2025年實現(xiàn)可供分配金額3956.5萬元，上市以來已累計完成分紅18405.0萬元。

中信建投國家電投新能源REIT方面，2025年上半年，基金營業(yè)收入和凈利潤分別為4.98億元和1.71億元，可供分配金額1.37億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.66億元（以上可供分配金額的數(shù)據(jù)未包含截至以2025年12月31日為保理基準(zhǔn)日，滿足條件的國補(bǔ)應(yīng)收賬款對應(yīng)的保理金額5.6億元）；項目公司單體報表層面，毛利率、凈利率、息稅折舊攤銷前凈利率均表現(xiàn)良好，分別為54.57%、50.60%和82%。

嘉實物美消費(fèi)REIT方面，2025年1月1日至6月30日期間，嘉實物美消費(fèi)REIT實現(xiàn)收入約5285.93萬元，可供分配金額約3529.43萬元。

匯添富九州通醫(yī)藥REIT方面，2025年上半年共實現(xiàn)合并收入3602.09萬元，合并凈利潤1285.92萬元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1528.10萬元；累計可供分配金額共計2220.75萬元，按報告期期末市值計算的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率為1.31%，年化現(xiàn)金流分派率為3.59%。總體來看，基金上半年可供分配金額和分派率均高于預(yù)期。

多措并舉加強(qiáng)投融互信

面對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，上述五單REITs的高質(zhì)量運(yùn)營——上半年5單項目合計分紅金額超5.5億元，實際分紅率達(dá)3.3%；2025年以來各項目平均上漲超過20%，離不開運(yùn)管機(jī)構(gòu)的積極作為。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，前述5單項目的原始權(quán)益人均高度重視REITs平臺建設(shè)——于原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官或?qū)０?，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌資源，旨在有效推動REITs資產(chǎn)擴(kuò)募、運(yùn)營管理、信息披露等重大事項的落地。

“我們還建立了有效的激勵約束機(jī)制。”匯添富九州通醫(yī)藥REIT基金經(jīng)理紀(jì)駿煒介紹，“運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在業(yè)績超預(yù)期完成的情形下，可以通過浮動運(yùn)管費(fèi)的形式享有超額收益，浮動運(yùn)營管理費(fèi)的20%最終將激勵到團(tuán)隊個人，此安排充分調(diào)動了一線運(yùn)管人員的工作積極性。同時，基金管理人將嚴(yán)格履行對底層資產(chǎn)定期檢查的義務(wù)，詳細(xì)制定運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)考核表，并通過Eteams系統(tǒng)對成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算管控，若業(yè)績無法完成，則按照運(yùn)管協(xié)議對運(yùn)管費(fèi)用實行相應(yīng)扣減，獎罰并舉的舉措有效提升了運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管理水平。”

就信息披露而言，作為市場重要的基礎(chǔ)性制度，前述5單項目致力于通過提升定期報告的完整性、臨時報告的及時性，讓投資者第一時間掌握基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營變化情況，讓信息披露及時、有效、可信賴。

“我們嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)，構(gòu)建了多層次的信息披露體系，建立了以基金管理人牽頭，原始權(quán)益人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施項目公司協(xié)同的聯(lián)合信息披露機(jī)制?！敝行沤ㄍ秶译娡缎履茉碦EIT基金經(jīng)理孫營表示，“在定期報告方面，重點增加了新能源行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)解讀以及發(fā)展趨勢分析，提升了報告的可讀性，以期為投資者提供更全面的決策依據(jù)；在臨時報告方面，我們積極主動應(yīng)對突發(fā)事件，會全面披露事件影響以及應(yīng)對措施，切實維護(hù)投資者的利益；而在法定披露要求外，我們還會主動增加國補(bǔ)回款等行業(yè)特有的信息披露事項，維護(hù)投資者知情權(quán)?！?/p>

無疑，“投融互動-投融互信”的良性循環(huán)正在形成。

底層資產(chǎn)擴(kuò)募持續(xù)推進(jìn)

展望后市，上交所方面表示，對于誠實守信、努力提升項目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報投資者的各REITs項目參與方，交易所將充分發(fā)揮債券條線全鏈條綜合服務(wù)優(yōu)勢，支持其建好REITs平臺，持續(xù)培育投資者信任、認(rèn)可的標(biāo)桿項目，形成“好項目有好待遇”的REITs市場生態(tài)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年二季度末，中國公募REITs的募集資金規(guī)模達(dá)1847億元，已上市68只公募REITs的總市值為2055億元，較2025年一季度末上升10.4%。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，伴隨政策紅利的持續(xù)釋放，中國公募REITs市場必將進(jìn)一步擴(kuò)容，預(yù)計3年內(nèi)市值將達(dá)4000億元至5000億元，上市數(shù)量超過100只。

值得一提的是，與會的各項目負(fù)責(zé)人亦介紹了后續(xù)的擴(kuò)募安排和資產(chǎn)篩選情況。

另外，中金廈門安居REIT的擴(kuò)募工作已進(jìn)入了加速推進(jìn)階段。根據(jù)相關(guān)申報材料，中金廈門安居REIT擬購入位于廈門市思明區(qū)的保障性租賃住房林邊公寓項目，以及位于廈門市湖里區(qū)的公共租賃住房仁和公寓項目，擴(kuò)募有助于繼續(xù)鞏固中金廈門安居REIT在管理房源套數(shù)及面積方面的領(lǐng)先優(yōu)勢，同時將有效增加基金在廈門市各區(qū)域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋，有利于拓展基金持有的租賃住房資產(chǎn)組合，分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險。

上交所債券業(yè)務(wù)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于優(yōu)質(zhì)的REITs項目，上交所將充分發(fā)揮市場優(yōu)勢、產(chǎn)品體系優(yōu)勢和投融對接優(yōu)勢，堅持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場各項政策措施，強(qiáng)化市場示范引領(lǐng)作用，為投資者創(chuàng)造長期收益。

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs